Fiscalité location meublée 2024 : guide complet

L'investissement en location meublée séduit de plus en plus d'investisseurs. Et pour cause : la fiscalité avantageuse du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet souvent de générer des revenus locatifs peu ou pas imposés pendant plusieurs années.

Mais les règles fiscales évoluent régulièrement. En 2025, il est essentiel de bien comprendre les différents régimes applicables, leurs avantages et leurs limites. Voici un guide complet pour y voir clair.

Location meublée : de quoi parle-t-on ?

Un logement est considéré comme meublé s'il est équipé du mobilier indispensable pour permettre au locataire d'y vivre immédiatement : lit, table, chaises, rangements, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de cuisine…

Fiscalement, les loyers tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers (comme en location nue).

Les statuts possibles en location meublée

Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Accessible à la majorité des investisseurs particuliers.

Conditions :

• Recettes locatives < 23 000 € / an, ou
• Recettes locatives < 50 % des revenus du foyer fiscal

Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Statut plus rare.

Conditions :

• Recettes > 23 000 €/an et
• Supérieures aux autres revenus du foyer fiscal

Conséquences : assujettissement aux cotisations sociales + régime fiscal spécifique.

👉 Pour 95 % des investisseurs, c'est le statut LMNP qui s'applique.

Les régimes fiscaux en LMNP

En LMNP, deux régimes principaux existent :

3.1 Micro-BIC

Accessible si les recettes locatives annuelles ≤ 77 700 € (seuil 2025).

Avantage : simplicité → un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés.

Inconvénient : impossible de déduire les charges réelles ni d'amortir le bien.

👉 Exemple :

Loyers perçus : 12 000 € / an

Imposition sur : 6 000 € (après abattement 50 %)

3.2 Régime Réel Simplifié

Obligatoire si recettes > 77 700 €.

Option possible même en dessous → souvent le plus intéressant.

Avantage majeur : possibilité de déduire toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière…) et d'amortir le bien et le mobilier.

👉 Conséquence :

la base imposable est souvent réduite à 0 € pendant 10 à 20 ans.

L'amortissement en LMNP : le secret de la fiscalité avantageuse

L'amortissement consiste à répartir le coût du bien et du mobilier sur plusieurs années, en les déduisant progressivement des loyers imposables.

Amortissement immobilier

en général sur 25 à 30 ans

Amortissement du mobilier

sur 5 à 10 ans

👉 Exemple chiffré :

Appartement acheté 200 000 € dont 180 000 € pour l'immobilier et 20 000 € pour le mobilier.

• Amortissement annuel du bien : ~6 000 €
• Amortissement mobilier : ~2 500 €
• Avec 12 000 € de loyers par an, les charges + amortissements couvrent tout → zéro impôt à payer

Autres éléments fiscaux à connaître

Plus-value

en LMNP, la revente est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (plus favorable que pour les professionnels)

TVA

applicable uniquement dans certains cas (résidences services avec récupération de TVA)

Cotisations sociales

en LMNP, vous payez uniquement les prélèvements sociaux (17,2 % en 2025), sauf si vous dépassez les seuils et basculez en LMP

Exemple comparatif 2025

Prenons un studio acheté 200 000 €, loué 900 €/mois → 10 800 €/an de loyers.

Micro-BIC

imposition sur 5 400 € (après abattement)

LMNP réel

charges + amortissements = 10 800 € → imposition sur 0 €

Verdict : l'option LMNP réel est imbattable pour maximiser la rentabilité nette après impôt.

Avantages et limites de la fiscalité LMNP

Avantages

• Exonération d'impôt possible pendant de longues années
• Abattement de 50 % minimum même en micro-BIC
• Possibilité d'amortir bien + mobilier
• Régime plus souple que la location nue

Limites

• Comptabilité plus complexe (souvent besoin d'un expert-comptable en LMNP réel)
• Turn-over locatif plus élevé → plus de gestion
• Risque d'évolution de la réglementation (le LMNP est souvent dans le viseur du législateur)

Conclusion

En 2025, la fiscalité de la location meublée reste l'une des plus avantageuses pour les investisseurs particuliers. Entre l'abattement de 50 % du micro-BIC et surtout la possibilité d'effacer ses loyers imposables grâce au LMNP réel, le meublé offre un levier fiscal puissant.

👉 Mais attention : la fiscalité ne fait pas tout. Il faut aussi analyser la demande locative, la gestion, le cashflow et la rentabilité globale du projet.

Conseil Simmo 💡

Ne vous contentez pas de calculer la rentabilité brute. Simulez toujours l'impact fiscal pour savoir ce qu'il restera réellement dans votre poche.

Simuler mon projet

Fiscalité location meublée : guide complet 2025

Table des matières