Crédit immobilier : comprendre l'amortissement et les mensualités
Découvrez le fonctionnement du crédit amortissable, pourquoi vous payez plus d'intérêts au début et comment optimiser votre financement immobilier.
Table des matières
Fonctionnement du crédit amortissable
Le crédit amortissable est le type de prêt immobilier le plus courant. Chaque mensualité comprend une part de capital et une part d'intérêts.
Composition d'une mensualité
- • Part capital (remboursement)
- • Part intérêts (coût du crédit)
- • Assurance emprunteur
- • Frais de dossier (si applicable)
Caractéristiques
- • Mensualité constante
- • Durée fixe (15-25 ans)
- • Taux fixe ou variable
- • Possibilité de remboursement anticipé
Pourquoi on paie plus d'intérêts au début
Au début du crédit, le capital restant dû est élevé, donc les intérêts calculés sur ce montant sont importants. Au fil du temps, le capital diminue et les intérêts aussi.
Exemple : Crédit de 200 000€ sur 20 ans à 2,5%
| Année | Mensualité | Intérêts | Capital | Capital restant |
|---|---|---|---|---|
| 1ère année | 1 062€ | 4 800€ | 8 944€ | 191 056€ |
| 10ème année | 1 062€ | 2 400€ | 11 344€ | 95 680€ |
| 20ème année | 1 062€ | 22€ | 1 040€ | 0€ |
Simulation de tableau d'amortissement
Calcul de la mensualité
M = C × [t × (1+t)^n] / [(1+t)^n - 1]
- • M = Mensualité
- • C = Capital emprunté
- • t = Taux mensuel
- • n = Nombre de mensualités
Exemple concret
Capital : 150 000€
Taux : 2,5% annuel (0,21% mensuel)
Durée : 20 ans (240 mois)
Mensualité : 797€
Impact sur la rentabilité locative
Le crédit immobilier influence directement la rentabilité de votre investissement locatif. Voici comment l'analyser :
Calcul de rentabilité avec crédit
Données du projet :
- • Prix d'achat : 200 000€
- • Apport : 40 000€
- • Crédit : 160 000€ sur 20 ans
- • Taux : 2,5%
- • Loyer : 1 200€/mois
Calculs :
- • Mensualité : 850€
- • Charges : 200€/mois
- • Cashflow : +150€/mois
- • Rentabilité brute : 7,2%
- • Rentabilité nette : 4,5%
Conseils pour négocier son prêt
Arguments de négociation
- • Comparer plusieurs offres
- • Mettre en avant votre apport
- • Négocier les frais de dossier
- • Demander une réduction de taux
- • Négocier l'assurance emprunteur
Éléments à vérifier
- • Taux effectif global (TEG)
- • Frais de remboursement anticipé
- • Conditions de l'assurance
- • Possibilité de modulation
- • Garanties demandées
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