Cashflow immobilier : définition, calcul et exemples concrets
Comprendre le cashflow immobilier : la clé pour évaluer la viabilité financière de vos investissements locatifs. Pour approfondir vos connaissances, consultez notre guide sur le calcul de rentabilité.
Table des matières : Cashflow immobilier
Le cashflow est l'indicateur financier le plus important pour un investisseur immobilier. Contrairement à la rentabilité qui est un pourcentage, le cashflow vous dit concrètement combien d'argent vous allez gagner ou perdre chaque mois avec votre investissement. Découvrez comment le calculer et l'optimiser.
Dans ce guide, nous allons vous expliquer ce qu'est le cashflow, comment le calculer avec des exemples concrets, et pourquoi il est crucial pour la réussite de vos investissements immobiliers.
Définition du cashflow immobilier
Le cashflow immobilier (ou flux de trésorerie) représente la différence entre les revenus locatifs perçus et toutes les charges liées à votre investissement, y compris le remboursement de votre crédit.
Formule du cashflow
Le cashflow peut être :
- Positif : vous gagnez de l'argent chaque mois
- Négatif : vous devez compléter avec vos propres fonds
- Nul : l'investissement se finance de lui-même
Cashflow Positif
+ 200 €/mois
Cashflow Négatif
- 150 €/mois
Cashflow Nul
0 €/mois
Différence entre cashflow positif et négatif
Cashflow positif : l'idéal
Votre investissement génère plus d'argent qu'il n'en coûte :
- • Vous générez des revenus passifs
- • L'investissement se rembourse tout seul
- • Vous pouvez réinvestir les gains
- • Vous êtes protégé en cas de baisse temporaire des loyers
Cashflow négatif : attention
Vous devez compléter avec vos propres fonds :
- • Risque en cas de vacance locative
- • Impact sur votre capacité d'emprunt
- • Nécessite une trésorerie solide
- • Peut être acceptable pour la plus-value
Attention !
Un cashflow négatif peut être acceptable si vous visez la plus-value à long terme, mais assurez-vous d'avoir la trésorerie nécessaire pour supporter les charges.
Comment calculer le cashflow
Éléments à prendre en compte :
Revenus (+)
- Loyers perçus
- Charges récupérables
- Subventions (si applicable)
Charges (-)
- Mensualité de crédit
- Charges de copropriété
- Taxe foncière
- Assurance PNO
- Frais de gestion
- Réparations et entretien
- Vacance locative
Exemple concret avec Simmo
Prenons l'exemple d'un appartement de 200 000 € acheté avec un crédit sur 20 ans :
Données de base :
- Prix d'achat : 200 000 €
- Apport : 40 000 € (20%)
- Crédit : 160 000 € sur 20 ans à 3,5%
- Mensualité : 930 €/mois
- Loyer : 800 €/mois
Calcul du cashflow mensuel :
Cashflow négatif
Dans cet exemple, le cashflow est négatif de 405 €/mois. Vous devrez compléter avec vos propres fonds, mais vous remboursez votre crédit et vous constituez un patrimoine.
Facteurs qui impactent le cashflow
1. Les charges
Les charges peuvent varier considérablement d'un bien à l'autre :
- • Charges de copropriété : de 50 € à 300 €/mois
- • Taxe foncière : très variable selon la commune
- • Assurance : PNO, multirisque habitation
2. Le taux de crédit
Un taux de crédit plus élevé augmente la mensualité et réduit le cashflow. C'est pourquoi il est important de négocier le meilleur taux possible.
3. La durée du crédit
Une durée plus longue réduit la mensualité mais augmente le coût total du crédit. Il faut trouver le bon équilibre.
4. Le loyer
Le loyer est le facteur le plus important. Il doit être réaliste par rapport au marché local. Un loyer surestimé peut entraîner des vacances locatives.
Optimiser son cashflow
Stratégies pour améliorer le cashflow :
Augmenter les revenus
- Optimiser le loyer selon le marché
- Récupérer les charges
- Location meublée (loyers plus élevés)
- Colocation (revenus multipliés)
Réduire les charges
- Négocier le taux de crédit
- Optimiser la durée du crédit
- Comparer les assurances
- Anticiper les travaux
Conseil Simmo
Utilisez notre simulateur pour tester différents scénarios : location nue vs meublée, différentes durées de crédit, et trouvez la combinaison qui optimise votre cashflow.
Articles complémentaires
Pour approfondir vos connaissances sur l'investissement locatif, consultez nos autres guides :
Rentabilité brute et nette
Comprendre la différence entre rentabilité et cashflow avec des formules détaillées.
Location nue vs meublée
Comparatif détaillé des deux stratégies et leur impact sur le cashflow.
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