Fiscalité location nue : ce qu'il faut savoir en 2025
Comprendre les régimes fiscaux, optimiser ses déductions et maximiser la rentabilité de ses investissements locatifs.
Table des matières : Fiscalité location nue 2025
La fiscalité de la location nue est un élément crucial à maîtriser pour tout investisseur immobilier. En 2025, les règles ont évolué et il est essentiel de bien comprendre les différents régimes fiscaux pour optimiser la rentabilité de ses investissements.
Que vous soyez débutant ou investisseur expérimenté, ce guide vous explique tout ce qu'il faut savoir sur la fiscalité de la location nue, les régimes disponibles et les stratégies d'optimisation.
Définition et principe de la fiscalité location nue
La location nue consiste à louer un bien immobilier vide, sans meubles ni équipements. C'est le mode de location le plus courant en France, représentant environ 80% du marché locatif.
Avantages de la location nue
- • Gestion plus simple (pas de meubles à entretenir)
- • Locataires plus stables
- • Charges moins élevées
- • Régime fiscal avantageux
Principe fiscal
Les revenus de location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez choisir entre deux régimes : micro-foncier ou réel.
Régime micro-foncier : fonctionnement et avantages
Le régime micro-foncier est le régime par défaut pour les petits investisseurs. Il s'applique automatiquement si vos revenus fonciers n'excèdent pas 15 000 € par an.
Comment ça fonctionne
Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué pour couvrir les charges. Vous n'avez pas besoin de justifier vos dépenses.
Avantages
- • Simplicité administrative
- • Pas de justificatifs à conserver
- • Déclaration simplifiée
- • Idéal pour débuter
Inconvénients
- • Abattement fixe de 30%
- • Pas de déduction des intérêts
- • Limité à 15 000 €/an
- • Pas de déficit foncier
Exemple concret
Le régime réel
Le régime réel permet de déduire les charges réelles de vos revenus fonciers. Il est obligatoire si vos revenus dépassent 15 000 €/an, ou optionnel en dessous.
Formule du régime réel
Vous devez justifier toutes vos dépenses et tenir une comptabilité rigoureuse.
Avantages
- • Déduction des charges réelles
- • Déduction des intérêts d'emprunt
- • Possibilité de déficit foncier
- • Optimisation fiscale maximale
Contraintes
- • Comptabilité obligatoire
- • Justificatifs à conserver
- • Déclaration plus complexe
- • Contrôle fiscal possible
Exemple concret régime réel
Charges et déductions possibles
En régime réel, vous pouvez déduire de nombreux types de charges. Voici les principales catégories :
Charges courantes
- • Charges de copropriété
- • Taxe foncière
- • Assurance propriétaire (PNO)
- • Frais de gestion
- • Frais de réparation
Charges financières
- • Intérêts d'emprunt
- • Assurance emprunteur
- • Frais de dossier
- • Frais de garantie
- • Frais de notaire (amortis)
Travaux et améliorations
- • Travaux de réparation
- • Améliorations locatives
- • Mise aux normes
- • Rénovation énergétique
- • Amortissements
Frais de gestion
- • Frais d'agence
- • Frais de syndic
- • Frais de comptable
- • Frais de déplacement
- • Frais de formation
Quand choisir l'un ou l'autre
Le choix du régime fiscal dépend de plusieurs facteurs. Voici un guide pour vous aider à décider :
Choisir le micro-foncier si :
- • Revenus fonciers < 15 000 €/an
- • Charges réelles < 30% des revenus
- • Vous préférez la simplicité
- • Vous débutez en investissement
- • Pas d'emprunt ou taux faible
Choisir le régime réel si :
- • Revenus fonciers > 15 000 €/an
- • Charges réelles > 30% des revenus
- • Vous avez un emprunt
- • Vous voulez optimiser fiscalement
- • Vous acceptez la complexité
Alternative : SCI IR/IS
SCI à l'impôt sur le revenu :
- • Transparence fiscale
- • Déduction des charges réelles
- • Possibilité de déficit foncier
- • Idéal pour plusieurs associés
SCI à l'impôt sur les sociétés :
- • Impôt sur les sociétés (15-25%)
- • Déduction des charges réelles
- • Pas de déficit foncier
- • Idéal pour réinvestir
Conseil Simmo
Faites le calcul ! Comparez les différents régimes avec vos chiffres réels. Un bien avec des charges élevées et un emprunt sera souvent plus avantageux en régime réel, même avec des revenus inférieurs à 15 000 €. Pour plusieurs investisseurs, la SCI peut être intéressante.
En résumé
Micro-foncier :
- • Simplicité administrative
- • Abattement forfaitaire 30%
- • Limité à 15 000 €/an
Régime réel :
- • Déduction des charges réelles
- • Déduction des intérêts
- • Possibilité de déficit
SCI IR/IS :
- • Transparence ou IS
- • Idéal pour plusieurs associés
- • Optimisation fiscale avancée
Articles complémentaires
Optimisez votre fiscalité avec Simmo
Calculez automatiquement la rentabilité de vos investissements et choisissez le meilleur régime fiscal
Faire une simulation