Taux de crédit immobilier 2024 : évolution et prévisions

Se lancer dans l'immobilier locatif est une étape excitante : bâtir un patrimoine, générer des revenus complémentaires, préparer sa retraite… Mais un premier investissement locatif ne s'improvise pas. Beaucoup de débutants commettent des erreurs coûteuses, simplement par manque de méthode.

Dans cet article, je vais t'expliquer comment bien choisir ton premier investissement locatif en 2025, étape par étape, avec des exemples concrets et des conseils pratiques.

Définir ton objectif avant d'acheter

Avant même de chercher un bien, pose-toi une question simple : pourquoi veux-tu investir ?

👛

Cashflow immédiat

Privilégie les biens avec une forte rentabilité (colocation, meublé étudiant, petites surfaces)

🏦

Préparer sa retraite

Oriente-toi vers des biens patrimoniaux (grandes villes, quartiers recherchés)

📉

Optimiser sa fiscalité

Regarde du côté du LMNP ou des dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie)

💡 Astuce : sans objectif clair, tu risques d'acheter un bien qui ne correspond ni à tes finances ni à tes projets.

Bien choisir la localisation

L'emplacement reste le critère n°1 en immobilier. Un mauvais emplacement = vacance locative, loyers bas, revente difficile.

Les bons indicateurs d'une localisation rentable :

• Dynamique démographique positive (ville qui attire habitants et étudiants)
• Présence de bassins d'emploi, universités, hôpitaux
• Accès aux transports (gare, métro, tram)
• Tension locative forte (beaucoup de demandes pour peu d'offres)

💡 Exemple concret :

Un T2 à Lyon proche d'une université sera loué en permanence, même avec un prix au m² élevé. À l'inverse, un studio pas cher dans une petite ville peu attractive peut rester vide plusieurs mois.

Choisir le type de bien adapté

Pour un premier investissement, certains types de biens sont plus sécurisants :

Studios et T2

Forte demande locative, gestion simple

Colocation

Rendement supérieur, mais gestion plus lourde

Meublé étudiant

Très rentable, mais turnover fréquent

Immeuble de rapport

Intéressant pour mutualiser les risques, mais plus complexe pour débuter

💡 Conseil : commence par un petit logement (studio/T2) dans une zone tendue. Simple, rentable et facile à revendre.

Ne pas négliger le financement

Ton prêt immobilier est ton principal levier. Il peut faire la différence entre un investissement gagnant ou un cashflow négatif.

Deux stratégies possibles :

Durée courte (15 ans)

Remboursement rapide, mais mensualités élevées

Durée longue (20-25 ans)

Mensualités plus faibles, cashflow positif, capacité à réinvestir

💡 Exemple :

Prêt de 150 000 € sur 15 ans ➝ mensualité ≈ 1 070 €

Prêt sur 25 ans ➝ mensualité ≈ 720 €

➡️ Différence : 350 € de cashflow mensuel !

👉 Pour un premier achat, privilégie un prêt long afin d'éviter la pression financière.

Anticiper la fiscalité

Un investissement rentable sur le papier peut perdre tout son intérêt une fois les impôts appliqués.

Deux options principales :

Location nue

Revenus fonciers, fiscalité lourde

Location meublée (LMNP)

Amortissement du bien et des meubles, possibilité de réduire ton imposition à 0 € pendant plusieurs années

💡 Exemple chiffré :

Loyer annuel : 10 000 €

En location nue ➝ 2 000 € d'impôts

En LMNP ➝ 0 € d'impôt grâce aux amortissements

Toujours calculer la rentabilité nette et le cashflow

Ne te fie jamais uniquement à la rentabilité brute. Le vrai indicateur est le cashflow net : ce qu'il te reste après avoir payé crédit + charges + impôts.

Exemple :

• Prix du bien : 120 000 €
• Loyer mensuel : 600 €
• Mensualité crédit : 520 €
• Charges + taxe foncière : 80 €
• ➡️ Cashflow = 0 € ➝ investissement neutre
• ➡️ Si bien loué en meublé : loyer 720 € ➝ cashflow +120 €/mois

Conclusion : la méthode pour réussir son premier investissement

Pour réussir ton premier investissement locatif, suis cette checklist :

✅ Clarifie ton objectif (cashflow, patrimoine, fiscalité)
✅ Choisis une localisation avec forte demande locative
✅ Commence par un bien simple (studio/T2 ou meublé étudiant)
✅ Opte pour un financement long pour sécuriser ta trésorerie
✅ Anticipe ta fiscalité dès le départ
✅ Vérifie ton cashflow net avant d'acheter

💡 Conseil Simmo

Notre simulateur prend en compte automatiquement charges, fiscalité et financement pour t'aider à savoir en quelques secondes si ton premier investissement est réellement rentable.

Simuler mon projet

Comment bien choisir son premier investissement locatif ?

Table des matières