Comment calculer la rentabilité brute et nette d'un bien locatif ?
Guide complet pour maîtriser les calculs de rentabilité immobilière : formules, exemples concrets et pièges à éviter.
Table des matières : Rentabilité brute et nette
La rentabilité est le premier indicateur que tout investisseur immobilier doit maîtriser. Pourtant, beaucoup se contentent de la rentabilité brute, sans réaliser qu'elle ne reflète pas la vraie performance de leur investissement. Découvrez comment calculer correctement la rentabilité brute et nette de vos biens locatifs.
Dans ce guide, nous allons détailler chaque formule avec des exemples concrets, et vous expliquer pourquoi la rentabilité nette est bien plus révélatrice de la performance réelle de votre investissement.
Définition de la rentabilité brute
La rentabilité brute est le ratio le plus simple à calculer. Elle compare les loyers annuels perçus au prix d'achat du bien, sans tenir compte des charges et frais.
Formule de la rentabilité brute
Exemple concret :
- Prix d'achat : 200 000 €
- Loyer mensuel : 800 €
- Loyers annuels : 800 € × 12 = 9 600 €
- Rentabilité brute : (9 600 ÷ 200 000) × 100 = 4,8%
Attention !
La rentabilité brute ne reflète pas la vraie performance de votre investissement. Elle ignore tous les frais et charges qui vont impacter votre rentabilité réelle.
Calcul de la rentabilité nette
La rentabilité nette tient compte des charges et frais liés à votre investissement. C'est elle qui vous donne une vision plus juste de la performance réelle.
Formule de la rentabilité nette
Charges à déduire
- • Charges de copropriété
- • Taxe foncière
- • Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- • Frais de gestion (si déléguée)
- • Frais de réparation et entretien
- • Vacance locative (en moyenne 1 mois/an)
Exemple concret
La rentabilité nette-nette : après impôts
La rentabilité nette-nette prend en compte l'impact fiscal de votre investissement. C'est la rentabilité réelle que vous touchez après avoir payé vos impôts.
Le calcul dépend de votre régime fiscal :
Régime micro-foncier
Pour les loyers < 15 000 €/an
- • Abattement forfaitaire : 30%
- • Revenus imposables : 70% des loyers
- • Impôt sur les revenus fonciers
Régime réel
Pour les loyers > 15 000 €/an ou option
- • Déduction des charges réelles
- • Déduction des intérêts d'emprunt
- • Déduction des amortissements (si meublé)
Rentabilité vs Cashflow : ne pas confondre
Il est important de distinguer rentabilité et cashflow :
Rentabilité
Pourcentage de rendement sur le capital investi. Elle ne tient pas compte des remboursements d'emprunt.
Cashflow
Argent réellement disponible chaque mois après avoir payé toutes les charges et remboursé l'emprunt.
Un bien peut avoir une bonne rentabilité mais un cashflow négatif si les mensualités de crédit sont élevées. C'est pourquoi il faut analyser les deux indicateurs complémentairement.
Limites des calculs manuels
Calculs manuels complexes
Calculer manuellement devient vite complexe :
- • Comparer plusieurs biens
- • Analyser différents scénarios de financement
- • Prendre en compte l'évolution des loyers
- • Intégrer la fiscalité optimisée
- • Calculer la rentabilité sur plusieurs durées
Solution Simmo
Notre simulateur calcule automatiquement :
- • La rentabilité brute et nette
- • Le cashflow mensuel et annuel
- • L'impact fiscal selon votre situation
- • Les projections sur 10, 15, 20 et 25 ans
- • La comparaison entre location nue, meublée et colocation
Conseil Simmo
Ne vous fiez jamais à la seule rentabilité brute. Un bien à 6% de rentabilité brute peut être moins rentable qu'un bien à 4% si les charges sont très élevées. Utilisez toujours la rentabilité nette pour vos décisions d'investissement.
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Cashflow immobilier : définition, calcul et exemples
Comprendre la différence entre rentabilité et cashflow avec des exemples concrets.
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