Calcul rentabilité investissement immobilier : guide complet

La rentabilité est la boussole de tout investisseur immobilier. C'est elle qui permet de savoir si un projet mérite d'être financé… ou s'il risque de plomber vos finances pendant des années. Pourtant, beaucoup d'investisseurs se trompent dans leurs calculs, parfois simplement parce qu'ils oublient d'intégrer certains frais.

Voyons ensemble, pas à pas, comment évaluer correctement la rentabilité de votre futur investissement locatif.

Les différents types de rentabilité

Il existe plusieurs manières de calculer la rentabilité d'un bien. Chacune apporte un éclairage différent :

Rentabilité brute

👉 Formule : (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100

C'est le calcul le plus simple, souvent utilisé pour comparer rapidement deux biens.

Rentabilité nette

👉 Formule : ((Loyer annuel – Charges) / Prix d'achat) × 100

On déduit ici les charges courantes, ce qui donne une vision plus réaliste.

Rentabilité nette après impôts

👉 Formule : ((Loyer annuel – Charges – Impôts) / Prix d'achat) × 100

C'est le calcul le plus proche de la rentabilité réelle pour l'investisseur.

Exemple concret :

Un appartement acheté 200 000 €, loué 1 200 €/mois :

• Loyer annuel : 14 400 €
• Charges annuelles : 2 400 €
• Impôts estimés : 1 800 €
• Rentabilité brute : 7,2 %
• Rentabilité nette : 6 %
• Rentabilité nette après impôts : 5,1 %

Les charges à ne pas oublier

Beaucoup d'investisseurs débutants oublient certains frais… et surestiment ainsi la rentabilité de leur projet.

Charges déductibles :

• Taxe foncière
• Charges de copropriété
• Assurance propriétaire non occupant (PNO)
• Frais de gestion locative
• Travaux d'entretien courant

Charges non déductibles (mais bien réelles) :

• Mensualités de crédit
• Frais de notaire à l'achat
• Travaux d'amélioration ou d'agrandissement
• Périodes de vacance locative

Astuce : prévoyez au moins un mois de vacance par an pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

L'impact du financement sur la rentabilité

Un projet rentable sur le papier peut devenir une catastrophe si le financement est mal calibré.

Exemple avec crédit

• Prix du bien : 200 000 €
• Apport : 40 000 € (20 %)
• Crédit : 160 000 € sur 20 ans à 3,5 %
• Mensualité : 930 €/mois
• Cashflow mensuel : 1 200 – 930 – 200 = 70 €
• Rentabilité sur apport : (70 × 12) / 40 000 = 2,1 %

👉 Moralité : ce n'est pas seulement le prix du bien qui compte, mais aussi la stratégie de financement.

Les erreurs classiques à éviter

Négliger les charges réelles

calculer uniquement le rapport loyer/prix d'achat est trompeur.

Oublier la fiscalité

elle peut réduire la rentabilité de 1 à 2 points selon votre situation.

Ne pas anticiper les vacances locatives

un bien vide, même quelques semaines, peut faire basculer votre cashflow.

Gagner du temps avec un simulateur comme Simmo

Faire tous ces calculs à la main est possible, mais chronophage et source d'erreurs.

Un outil comme Simmo automatise tout :

✓ Rentabilité brute et nette en un clic
✓ Intégration automatique des charges selon le type de location
✓ Simulation fiscale adaptée à votre régime
✓ Impact du financement sur le cashflow
✓ Comparaison de plusieurs scénarios en parallèle

Découvrir Simmo

Conclusion

La rentabilité d'un investissement immobilier ne se résume pas à un simple pourcentage. Pour avoir une vision réaliste, il faut intégrer tous les paramètres : charges, fiscalité et impact du financement.

💡 Conseil Simmo : une rentabilité nette après impôts comprise entre 4 % et 6 % est généralement considérée comme correcte en France, selon la zone géographique et le type de bien.

Comment calculer la rentabilité d'un investissement immobilier

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