Location nue vs location meublée : quelle est la plus rentable en 2025 ?

L'investissement locatif attire de plus en plus d'épargnants en quête de revenus complémentaires. Mais une question revient systématiquement : vaut-il mieux louer nu ou meublé ? Derrière cette distinction simple se cachent des enjeux fiscaux, financiers et stratégiques qui peuvent transformer la rentabilité d'un projet.

Dans ce guide, nous allons comparer en détail les deux options, avec chiffres à l'appui, pour vous aider à choisir la stratégie la plus adaptée en 2025.

Location nue et location meublée : les définitions

La location nue

• Le logement est loué vide (non équipé en mobilier)
• Le bail est généralement de 3 ans renouvelable
• Le régime fiscal appliqué est celui des revenus fonciers

La location meublée

• Le logement est loué avec tout le mobilier nécessaire à la vie quotidienne (lit, table, chaises, électroménager…)
• Le bail classique est de 1 an renouvelable, ou 9 mois pour les étudiants
• Fiscalement, les revenus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui ouvre la voie au régime LMNP (loueur en meublé non professionnel)

Rentabilité brute : meublé en tête

En moyenne, la location meublée permet de louer 10 à 20 % plus cher qu'un logement vide.

👉 Exemple à Paris :

Studio de 20 m² en location nue : 750 €/mois

Le même en meublé : 900 €/mois

Sur une base annuelle :

• Location nue : 9 000 € de loyers

• Location meublée : 10 800 € de loyers

Pour un achat à 200 000 € :
• Rentabilité brute nue : 4,5 %
• Rentabilité brute meublée : 5,4 %

Verdict : avantage au meublé.

Rentabilité nette : attention aux charges

La rentabilité brute ne suffit pas. Il faut retirer toutes les charges.

Charges en location nue

• Taxe foncière
• Assurance propriétaire non occupant
• Charges de copropriété non récupérables
• Frais de gestion éventuels

Charges en location meublée

• Les mêmes, mais avec en plus :
• Renouvellement du mobilier et de l'électroménager
• Turn-over plus fréquent → frais d'agence potentiels plus élevés

👉 Exemple concret :

Location nue : 9 000 € – 1 500 € de charges = 7 500 €

→ rentabilité nette 3,75 %

Location meublée : 10 800 € – 2 000 € de charges = 8 800 €

→ rentabilité nette 4,4 %

Verdict : le meublé garde l'avantage, mais l'écart se réduit.

Fiscalité : le gros avantage du meublé

Location nue (revenus fonciers)

Deux options :

• Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % (si loyers < 15 000 €/an)
• Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux…)

Location meublée (BIC – LMNP)

Deux options aussi :

• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (jusqu'à 77 700 € de loyers/an)
• Régime réel simplifié : possibilité d'amortir le bien et le mobilier → souvent 0 € d'impôt pendant plusieurs années

👉 Exemple :

Un studio loué 10 800 €/an avec 2 000 € de charges réelles.

En location nue : imposition sur 8 800 € – charges déductibles = environ 6 000 € imposables

En meublé (LMNP réel) : grâce aux amortissements, base imposable = 0 € → aucune fiscalité

Verdict : le meublé écrase la nue au niveau fiscal.

Flexibilité et gestion locative

Location nue

• Plus stable : les locataires restent en moyenne 3 à 5 ans
• Moins de turn-over, donc moins de gestion

Location meublée

• Plus flexible : adaptée aux étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle
• Plus de vacance locative et plus de rotation → gestion plus chronophage si vous ne déléguez pas

Exemple comparatif complet

Appartement acheté 200 000 €, financé sur 20 ans à 3,5 %, loué en nue ou en meublé.

Cas 1 : location nue

• Loyers annuels : 9 000 €
• Charges : 1 500 €
• Cashflow annuel = 9 000 – 11 160 (crédit) – 1 500 = –3 660 €

Cas 2 : location meublée

• Loyers annuels : 10 800 €
• Charges : 2 000 €
• Cashflow annuel = 10 800 – 11 160 – 2 000 = –2 360 €

Verdict : dans les deux cas, cashflow négatif, mais le meublé perd moins.

Conclusion : quelle stratégie choisir ?

Rentabilité brute

le meublé gagne

Fiscalité

avantage écrasant au meublé (LMNP réel)

Stabilité

avantage à la location nue

👉 En résumé :

• Si vous cherchez la simplicité et la tranquillité, optez pour la location nue
• Si vous voulez maximiser la rentabilité et réduire vos impôts, le meublé est généralement plus intéressant